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广元市物业管理实施细则(征求意见稿)

第一章 总 则

     第一条 为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、健康、文明、和谐的工作和生活环境,根据《物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合广元市实际,制定本细则。

第二条 广元市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本细则。

     本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理活动遵循业主自治、依法监管相结合的原则。市县(区)人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划,制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平,促进物业服务行业发展。

第四条 广元市城乡规划建设和住房保障局是本市物业管理的行政主管部门,负责对全市物业管理活动的监督管理。

县(区)人民政府城乡规划建设和住房保障局(房管局)是本辖区物业管理的行政主管部门,负责对辖区内的物业管理活动的监督管理。

市、县(区)人民政府发改、国土资源、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生计生、工商、税务、城管、质监、邮政等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)履行以下职责:

(一)负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员选举与换届;

(二)指导和督促业主大会、业主委员会依法履行职责和开展工作;

(三)负责业主委员会备案;

(四)协调社区建设与物业管理的关系,调解处理业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

(五)指导和监督物业服务企业的交接;

(六)协助建设(房地产)主管部门对物业服务企业、业主委员会信用评价体系和项目创优审核;

(七)法律、法规规定的其他职责。

居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

第六条 有物业服务项目的街道办事处(乡、镇人民政府)应设立物业管理办公室、提供办公场所、配备专人和工作经费;建立物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理过程中的相关问题。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集,建设(房地产)主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

第七条 建设(房地产)主管部门应完善物业服务企业诚信档案和信息平台,从事物业服务的物业服务企业应当在项目所在地建设(房地产)主管部门备案,并进入四川省物业服务企业信用管理信息系统,实行“黑名单”制度,建立以信用为核心的新型的监管机制。

第二章 物业管理的区域及设施

第八条 县(区)建设(房地产)主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请,以不动产权证确定的用地范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,配套设施设备共有、共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

影响消防、避险、燃气、供排水、供电、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的,不得分割划分。

县(区)建设(房地产)主管部门应当建立物业管理区域档案。

第九条 建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前,应当持房地产开发项目核准或者备案文件、不动产权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料,向项目所在地建设(房地产)主管部门申请划分物业管理区域。县(区)建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起20日内,按本细则第八条规定进行划分。

建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

第十条 已经建成并交付使用的物业,确需要划分物业管理区域在不违反本细则第八条规定的,由业主委员会或者业主代表向物业所在地建设(房地产)主管部门提出申请。县(区)建设(房地产)主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的配合下,征求业主、居民(村民)委员会的意见,经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分,并在相应区域内公告。

第十一条 物业管理区域内的各类物业配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。任何单位和个人不得擅自改变配套建筑的用途。

第十二条 新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、通讯、卫生、采光等使用功能和办公条件的要求,对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修,配置独立合格的水、电设施。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二,且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

城乡规划主管部门在建设工程规划许可时,应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核。建设(房地产)主管部门在核发商品房预售许可证时,应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房室号。

新建住宅物业竣工验收时,建设(房地产)主管部门应当将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容。

新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件(快件)接收等配套设施,应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

第十三条 新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库(位)及电瓶车、新能源汽车配套的充电装置。

 第十四条 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政、物流等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区,专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,按照国家技术标准和专业技术规范统一设计,由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工,所需费用依照有关工程计价规定确定,由建设单位承担。

 建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任,专业经营单位在实施维修、养护、更新时应提前告知物业服务企业和业主。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十六条 本细则发布实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权,由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位;决定无偿移交的,物业管理区域所在地建设(房地产)主管部门组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收,验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第十七条 依法登记取得不动产权证的自然人、法人和非法人组织为业主。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理不动产权证的,在物业管理中享有业主权利,承担相应义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十八条 业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)对物业管理区域内共有部分实施共同管理;

(二)对共同管理的有关事项提出建议;

(三)对需要业主共同决定的事项,行使表决权;

(四)在物业管理活动中,享有选举权和被选举权;

(五)对物业管理活动享有知情权、监督权;

(六)监督业主大会和业主委员会的工作;

(七)监督物业服务合同的履行;

(八)监督专项维修资金的管理和使用;

(九)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

第十九条 业主在物业管理活动中履行下列义务:

(一)遵守法律、法规、规章及相关规定;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,并承担相应的义务;

(四)履行物业服务合同约定的义务;

(五)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任;

(六)向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式;

(七)在转让、出租房屋后十日内在物业服务企业进行登记;

(八)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。

第二十条 业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊费用的,物业服务企业或者业主委员会可以书面催告;经催告仍不交纳的,可以在物业管理区域内显著位置公示业主姓名、物业座落以及欠费金额,也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经依法仲裁或者诉讼确认后,业主委员会、物业服务企业可以申请人民法院将拒不履行生效裁判文书确定义务的违约业主纳入失信被执行人名单,或者申请征信机构将业主违约信息纳入社会信用体系。

第二十一条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;

(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

第二十二条 同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。业主人数超过六百人的住宅小区,可以以幢、单元为单位推选业主代表,履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

第二十三条 建设单位向街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会时,应当同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等文件资料。

建设单位未及时书面申请成立业主大会的,业主可以向街道办事处(乡、镇人民政府)书面申请。符合条件的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当通知建设单位报送前款规定的相关文件资料,建设单位应当在收到通知之日起七日内报送。

保障性住房物业管理区域可以根据其房屋所有权权属成立业主大会或者由街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织相关部门、业主、物业使用人、居(村)民委员会成立管理委员会,履行业主大会相关职责。

第二十四条 筹备组由业主代表、建设单位、建设(房地产)主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会组成,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处(乡、镇人民政府)在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居民(村民)委员会组织业主推荐,业主代表必须是模范遵守业主义务的业主。筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

第二十五条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案;

      (三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

      (四)提出首届业主委员会委员候选人建议名单;

      (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

    (六)制定筹备组经费开支预算方案;

      (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。建设单位应当于筹备组成立后三十日内存入街道办事处(乡镇人民政府)指定的银行账户。筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处(乡镇人民政府)申请使用。

首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受全体业主监督。

第二十六条 业主大会履行下列职责:

      (一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

      (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

      (三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

      (四)筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

      (五)制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程;

      (六)法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第二十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

制定管理规约,应当尊重社会公德,不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定,并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,511人单数组成,任期不超过5年,不得连选连任;委员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

业主委员会应当自选举之日起7日以内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

主任、副主任应当由业主委员会委员推选,不经业主委员会委员推选不得担任,具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。

第三十条 业主委员会委员必须是本物业管理区域内的业主,并符合下列资格条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范遵守履行业主义务;

(三)未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权;

(四)按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。

(五)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(六)具有一定组织能力;

(七)具备必要的工作时间;

(八)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;

(九)年龄原则上不超过70周岁。

除上述条件外,业主委员会主任还应当符合以下条件:

(一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;

(二)具有良好的职业道德,遵纪守法;

(三)熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

第三十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县(区)建设(房地产)主管部门:

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

      (二)管理规约、业主大会议事规则;

      (三)业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。

业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

第三十一条 业主委员会履行以下职责:

      (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

      (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

      (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理规约的实施;

      (六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

      (七)业主大会赋予的其他职责。

第三十二条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会和业主委员会的决定;

      (三)物业服务合同;

      (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

      (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

      (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

      (七)其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十三条 业主委员会任期届满90日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。换届选举期间,本届业主委员会不得组织召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、使用住宅专项维修资金等重大事项;但属紧急动用维修资金的情况除外。

业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当要求其限期改选;逾期不改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织业主进行换届选举。

第三十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,上一届业主委员会应当在街道办事处 (乡、镇人民政府)监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)协助收回,公安机关应当依法协助。

业主委员会委员资格届内终止或被罢免的,应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。

第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

      (一)因物业转让等原因不再是业主的;

      (二)因健康等原因丧失履行职责能力的;

      (三)业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定罢免其委员资格:

      (一)挪用、侵占业主共有财产;

      (二)索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益;

      (三)利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;

      (四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

    (五)严重违反业主管理规约,拒不改正的;

      ( 六)经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的;

      (七)业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

业主委员会违反以上规定,业主大会未及时进行罢免的,由街道办事处(乡、镇人民政府)进行罢免其委员资格。

第三十六条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作:

      (一)全体业主共有部分物业经营收益;

      (二)全体业主共同交纳;

      (三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

第三十七条 业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

物业管理区域内利用共用部位、共用设施设备经营的,工作经费可以在经营收益中列支,具体额度由业主大会筹备组或者业主委员会提议,并经业主大会会议表决后执行。工作经费具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定,并每半年向业主书面公告收支情况。

业主可以要求对业主委员会财务收支情况进行审计。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会会议通过,业主委员会应当委托第三方专业机构进行审计,审计结果应当在物业管理区域内显著位置公布,审计费用由全体业主共同承担。

第四章 前期物业管理

第三十八条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有良好信用证明的物业服务企业(信用信息证明由建设、房地产主管部门提供),提供前期物业服务,并由当地价格主管部门核定前期物业服务收费标准。

      (一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过五万平方米或者国有投资占百分之五十以上的物业管理区域,应当采用公开招标方式;

(二)住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过三万平方米低于五万平方米的物业管理区域,可以采用邀请招标方式;

(三)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的物业管理区域或者投标人少于三个的,或者法律法规另有规定的,经住宅物业所在地县(区)建设(房地产)主管部门核准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第三十九条  建设单位可以邀请专业经营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理相关的建议。

第四十条  新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)生活用水纳入公共供水管网,并安装分户计量表;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表;

(四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气管道的敷设并与相应管网连接,并安装燃气分户计量表;

   (五)通信管道、通信线路、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、邮政通邮设施等按规划设计要求配置到位;

(六)按照规划要求完成消防供水、通道等公共消防设施建设;

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有相连接口;

(八)按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设;

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施;

(十一)法律、法规规定的其他条件。

建设(房地产)、规划、消防、人防、通信、邮政等相关部门和专业经营单位应当对前款规定相关事项进行现场验收。

物业服务企业不得承接未完成前两款规定的物业服务。

第四十一条 建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前,提供价格主管部门核定的前期物业服务收费标准,参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本,制定临时管理规约、备案的前期物业服务合同和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件,并向所在县(区)建设(房地产)主管部门提交下列材料:

      (一)临时管理规约样本;

      (二)通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件;

      (三)备案的前期物业服务合同;

      (四)物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件;

      (五)房屋使用说明书。

第四十条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时,应当向买受人明示备案的前期物业服务合同、临时管理规约等内容。

物业买受人应当遵守临时管理规约,履行前期物业服务合同。

第四十二条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前,物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

物业承接查验由各县(区)建设(房地产)主管部门负责牵头组织承接查验工作,由建设单位、物业服务企业并邀请业主代表参加,必要时可以邀请专业机构协助进行,承接查验费用由建设单位承担。

第四十三条 物业服务企业承接物业服务时,应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验,签订承接查验协议,明确双方的权利与义务。发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的,应当书面告知建设单位,并按照有关规定处理。

第四十四条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,将查验文件向物业所在地的县(区)建设(房地产)主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置公告。

第四十五条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内,持相关资料向县(区)建设(房地产)主管部门备案。

第四十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第五章 物业服务

第四十七条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。物业服务企业应当具有独立法人资格和具有良好信用信息证明。

第四十八条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会公开选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内,向县(区)建设(房地产)主管部门备案。

第四十九条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

第五十条 物业服务合同应当包含下列事项:

      (一)物业管理区域范围、人员岗位配置等基本情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,公共区域的环境卫生、秩序维护、安全防范;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)物业服务合同终止、解除条件;

(十二)违约责任和履约担保;

(十三)其他事项。

第五十一条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公开下列信息,并及时更新:

(一)物业服务企业信用信息情况和项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)其他应当公开的信息。

第五十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作,为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的,依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故时,物业服务企业应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时,应当依法履行职责,不得侵害业主的合法权益。

第五十三条 物业服务企业应当按照国家和省、市县(区)的有关规定向各级建设(房地产)主管部门定期报送信用信息、统计报表等相关资料。

第五十四条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则,由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县(区)价格行政主管部门会同房地产主管部门根据当地实际情况制定政府指导价,并定期公布。

同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的,物业服务收费应当执行同一价格标准。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

第五十五条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报经业主大会同意:

      (一)公共服务产品能耗价格调整的;

      (二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

       (三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

      (四)其他政策性费用调整的。

物业管理区域所在地县(区)价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时,物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县(区)价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

第五十六条 新建商品住房物业服务费的收取时间以建设单位的交房公告约定之日起,已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。

建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的,物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

第五十七条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前60日告知。

物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜,并履行下列交接义务:

      (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

      (二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

      (三)移交物业服务用房;

      (四)分项清算预收、代收的有关费用;

      (五)专项维修资金使用情况资料;

      (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第五十八条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业服务:

      (一)合同期满未续约的;

      (二)依法、依约定解除合同的;

      (三)法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。

 物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第五十九条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

第六十条 县(区)建设(房地产)主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理,指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务,协调解决物业服务企业与业主之间的纠纷。

公安、环境保护、规划、工商、环卫、卫生、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导,接到有关违反乱停乱放、治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后,应当及时调查处理。

物业服务企业应当配合县(区)人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作。

第六章 物业的使用与维护

第六十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构等行为;

      (二)违章搭建建筑物和构筑物等行为;

      (三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;

      (四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

      (五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物、高空抛物等行为;

      (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等;

      (七)违反规定停放车辆、占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

      (八)超过规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为;

    (九)禁止个人饲养凶猛犬、大型犬。

       (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第六十二条对正在实施的装饰装修违法行为,由规划、建设、城管执法、公安消防等行政主管部门责令立即停止违法行为,必要时可以与供水、供电、供气和建设工程勘察、设计、施工、监理单位建立行政执法协助机制,制定制止违法建设的具体措施。

有关行政执法部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构限制办理变更、转移、抵押登记。违法建设情形消除的,有关行政执法部门应当及时书面告知不动产登记机构解除限制。

 

第六十三条 业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾,由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的,应当约定清理的费用。

第六十四条 物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定,承担特种设备使用单位职责。

电梯的日常维护保养单位,应当对其安全性能负责,保证电梯的安全运行。接到故障通知后,应当立即赶赴现场,并采取必要的应急救援措施。

第六十五条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库,应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

属于建设单位所有的车位、车库出租(售)的,应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

第六十六条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当每半年公布经营收益的收支情况。

业主大会决定利用共有部分进行经营的,应当委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

第六十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,市、县(区)建设(房地产)主管部门应当及时通知物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)和业主委员会,组织续筹。

第六十八条 发生下列情形之一的,应当启用应急程序使用住宅专项维修资金,由专业经营单位承担的除外:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

      (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

      (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

      (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

第六十九条 应急情况下使用住宅专项维修资金按照以下程序进行:

(一)发现紧急情形需要立即启动住宅专项维修资金的,物业服务企业应当书面报告业主委员会,并及时在物业管理区域内的显著位置公告。

(二)物业服务企业应当及时将紧急情况书面报告物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)和市、县(区)建设(房地产)主管部门;涉及电梯、消防设施的,应同时书面报告质量技术监督部门、公安消防部门。

(三)物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)、市县(区)建设(房地产)主管部门和涉及的质量技术监督、公安消防等部门收到报告后,应当及时实地查勘,符合规定情形的,应当予以确认。

(四)物业服务企业应当在二日内编制住宅专项维修资金使用方案,业主委员会审查后,报市、县(区)建设(房地产)主管部门备案。

(五)对符合应急使用住宅专项维修资金的,市、县(区)建设(房地产)主管部门应当自收到住宅专项维修资金使用方案之日的二十四小时内审查备案,并按工程预算金额的百分之六十划转首次住宅专项维修资金给维修单位。

(六)应急维修工程竣工验收后,业主委员会、物业服务企业应当委托工程造价咨询机构或者具有相应资质的人员出具审价报告,并将审价报告和使用维修资金情况在物业管理区域内显著位置公示。审价报告所产生的费用在本次应急住宅专项维修资金中列支。

按照前款第三项的规定,经有关单位确认属于应急维修情形的,物业服务企业应当立即组织维修。

未选聘物业服务企业的物业管理区域,由业主委员会按照本条第一款、第二款规定履行物业服务企业职责;没有业主委员会的,由街道办事处(乡、镇人民政府)按照本条第一款、第二款规定履行物业服务企业职责。

第七章  旧住宅小区物业管理

第七十三条  对配套设施设备不全的旧住宅小区,市、县(区)人民政府应当制定旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅小区的综合改造。

第七十四条   旧住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意,可以通过业主自筹、引入社会资本等多种方式新建、改建小区停车配套设施。改造方案须经规划、公安交警、消防部门予以确认。

第七十五条 县(区)人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制。

改造后仍不具备引入专业物业服务条件的,在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下自行管理。

第八章  法律责任

第七十六条  违反本细则规定的行为,法律、法规已有规定的,从其规定。

第七十七条  本细则自2018年 月 日起施行。

(以上意见征集时间截止2018年1月13日)

结果反馈:

在征求意见期间未收到社会各界意见。

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